นักลงทุนจีนส่งสัญญาณลดลง เปิด 3 ปัจจัยหนีซื้ออสังหาฯ ไทย ราคา Over Price ยิลด์ต่ำ 3% แคปปิตอลเกนบางเฉียบ
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย มีแนวโน้มลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน เป็นกลุ่มลูกค้าที่ใหญ่สุดที่เลือกลงทุนอสังหาฯในไทย หลังผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกผันผวน ทั้งสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน เงินบาทแข็งตัว ขณะที่เงินหยวนอ่อน รวมถึงกลุ่มผู้ประท้วงในฮ่องกง นอกจากนี้ ปัจจัยภายเรื่องของสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม ที่มีการเปิดตัวเป็นจำนวนมากตลอดระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา จนเกิดภาวะล้นตลาด ,การตั้งราคาแพงเกินไป( Over Price) ทำให้แคปปิตอลเกน ส่วนต่างราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ถึง 20% ผลตอบแทนจากการเช่าหรือ Yield ก่อนหักภาษีเหลือแค่ 3-4% เท่านั้น ทำให้นักลงทุนที่สนใจลงทุนในประเทศไทย ตลอดในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวลงอย่างชัดเจน
ไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หรือ ARE บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota ) บอกว่า ในแต่ละปีบริษัทมียอดขายลูกค้าต่างชาติที่ทำธุรกรรมกับบริษัทกว่า 20,000-30,000 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มนักลงทุนจีนมากกว่า 50% เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยในช่วงที่ผ่านมาเติบโตอย่างมาก แต่ปัจจุบัน ตลาดผู้ซื้อชาวจีนหดตัวลงอย่างชัดเจน และคาดว่าในช่วงไตรมาส 3 -4 ปี 2562 จะถดถอยอย่างแท้จริง เนื่องจากเจอผลกระทบจากสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าถึง 25% เงินหยวนอ่อน รวมถึงกลุ่มประท้วงในประเทศฮ่องกง
“ผลกำไรที่นักลงทุนคาดหวังจากตลาดอสังหาฯไทย อย่างแรกคือ กำไรจากการค้าขายอสังหาฯ และกำไรจากการปล่อยเช่าระยะยาว โดยเฉพาะชาวจีน เป็นกลุ่มลูกค้าที่ใหญ่สุด ซึ่งนักลงทุนชาวจีนที่มาซื้ออสังหาฯไทย ก็อยากได้ยิลด์ เพราะต้องใช้เงินกู้ ใช้เงินเกษียณอายุมาซื้ออสังหาฯในไทย แต่ตอนนี้ยิลด์ 3-4% เมื่อหักภาษีเหลือแค่ 2%กว่าเท่านั้น และส่วนต่างราคาอสังหาฯตอนนี้บางเฉียบได้ไม่ถึง 20% ”
ญี่ปุ่น -ตุรกี ออกนโยบายดึงต่างชาติลงทุน
จากประสบการณ์บริหารงานขายอสังหาฯทั่วโลก เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศไทยกับประเทศอื่นๆ ในการขายอสังหาฯ ที่จะดึงนักลงทุนต่างประเทศให้หันกลับมามองประเทศไทย คือ ธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ที่ปัจจุบันกฎหมายในไทยไม่อนุญาตให้ประกอบกิจการ แต่การจะหาผู้เช่าระยะยาว ก็ลำบาก มีปริมาณไม่มาก แต่ในประเทศอื่นๆ เช่น ญี่ปุ่น กัมพูชา ตุรกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรปอื่นๆ สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้นได้ ทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลประสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว
อย่างเช่น ญี่ปุ่นซึ่งธุรกิจปล่อยเช่าระยะสั้น อนุญาตให้สามารถประกอบกิจการได้ โดยเฉพาะโอซาก้าสถานที่น่าจับตามองใน 5 ปีข้างหน้าที่จะมีงานแสดง รวมถคงคาสิโนเกิดขึ้น อีกทั้งอนาคตอันใกล้จะมีการแข่งขันโอลิมปิคอีก ญี่ปุนมีการจัดโซนสำหรับการปล่อยเช่าทีพัก อาทิ ในโตเกียวตอนใต้ที่อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นสูงสุด 180 วัน และที่พักระยะยาว 180 วัน ขณะที่โอซาก้า อนุญาตให้ปล่อยเช่าที่พักยะสั้นสูงสุด 365 วัน ขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ โดยจัดเป็นโซนสำหรับพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น โรงแรมสามารถเข้าถึงได้ หรือกิจการโรงแรมไม่สามาถรองรับนักท่องเที่ยวเพียงพอ ทำให้ญี่ปุ่นเป็นสถานที่น่าลงทุน ส่วนประเทศอื่น อย่างตุรกี เองก็มีนโยบายที่เอื้อต่อการการลงทุนของต่างชาติ กรณีต่างชาติซื้ออสังหาฯในราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตุรกี
ไซม่อน กล่าวว่า ปัจจุบัน รัฐบาลญี่ปุ่นกำลังใช้การท่องเที่ยวขับเคลื่อนเศรษฐกิจภายในประเทศ ขณะที่ราคาอสังหาฯในญี่ปุ่นเริ่มปรับขึ้น หลังจากชะลอมา 2 ปี ซึ่งน่าจะได้ผลตอบแทน 6-7 % และญี่ปุ่นยังอนุญาต ให้ธุรกิจที่พักสามารถประกอบกิจการได้ อยู่แต่กลับพื้นที่ ปล่อยเช่าระยะสั้นสูงสุด 90-180 วัน บางพื้นที่อนุญาตให้ดำเนินการได้ 365 วัน ขึ้นอยู่กับแต่พื้นที่ ส่วนประเทศตุรกี มีการจูงใจค่อนข้างสูง โดยมีนโยบาย กรณีที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตุรกี ซึ่งนั่นเป็นอีกแรงจูงใจสำคัญทำให้กลุ่มใหญ่อย่าง นักลงทุนชาวจีน หันไปลงทุนที่ญี่ปุ่น และตุรกี เป็นจำนวนมาก
ตุรกี-ญี่ปุ่น กัมพูชา มาแรงน่าลงทุน
ทั้งนี้ จากปัจจัยดังกล่าว บริษัทพัฒนาอสังหาฯจะต้องปรับตัว เนื่องจากยอดขายและการโอน ลดลงทั้งกลุ่มลูกค้าคนไทยและชาวต่างชาติ ส่งผลให้การเปิดโครงการปรับลดลงตามไปด้วย ส่วนของบริษัทแองเจิลฯเอง ก็ต้องปรับตัวด้วยเช่นกัน โดยบริษัทจะเพิ่มน้ำหนักไปยังตลาดอสังหาฯในประเทศญี่ปุ่น กัมพูชา และ ตุรกี มองเป็นกลุ่มประเทศที่มีความน่าลงทุน
สำหรับในประเทศ ญี่ปุ่น บริษัทฯได้เข้าไปซื้ออสังหาฯ ประเภทบ้านเดี่ยว บริเวณสถานีรถไฟเจอาร์ไลน์ จำนวน 10 หลัง ราคา 5-8 ล้านบาท ปัจจุบันได้ปล่อยเช่าให้กับAirbnb ในราคา 10,000-13,000 เยนต่อคืน โดยลูกค้าที่มาเช่าจะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว และโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองโอซาก้า จำนวน 4 อาคารๆ 50 ยูนิต มูลค่าอาคารละ 400-500 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ 28 ตารางเมตร (ตร.ม.)เสนอขายลูกค้าที่สนใจราคาประมาณ 8-9 ล้านบาท
“จากประสบการณ์บริหารงานขายอสังหาฯทั่วโลก เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศไทยกับประเทศอื่นๆ ในการขายอสังหาฯ ที่จะดึงนักลงทุนต่างประเทศให้หันกลับมามองประเทศไทย คือ ธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ที่ปัจจุบันกฎหมายในไทยไม่อนุญาตให้ประกอบกิจการ แต่การจะหาผู้เช่าระยะยาว ก็ลำบาก มีปริมาณไม่มาก”
ในส่วนของแนวโน้มดอกเบี้ยของไทย นั้น หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโนบายลง 0.25% คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ ขณะเดียวกันนโยบายทางการเงินที่ผ่อนคลายมากขึ้น ยังทำให้ธนาคารพาณิชย์จะต้องลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง 0.25% อย่างไรก็ตาม บริษัทมองว่ามาตรการLTV และเกณฑ์ที่ให้ธนาคารฯพิจารณาเรื่องอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ทำให้คนไทยไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ส่วนการลดดอกเบี้ยเชื่อว่าเป็นการแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ ทั้งนี้ หากไม่มีมาตรการที่สามารถแก้ไขปัญหาได้จริง คาดว่าประเทศไทยอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี ในการทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโต
แองเจิล ตั้งเป้าขายคอนโด 1,500 ยูนิต
ไซม่อน กล่าวด้วยว่า ในปีนี้บริษัทตั้งเป้าการขายคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 1,500 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท เปรียบเทียบกับปี 2561 ที่มีการขายคอนโดมิเนียมจำนวน 3,200 ยูนิต ราคายูนิตเฉลี่ย 4 ล้านบาท เนื่องจากเงินบาทแข็งค่าขึ้น ทำให้ราคาอสังหาฯในไทยแพงขึ้น สำหรับในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา บริษัทมียอดการขายคอนโดมิเนียมแล้วรวมกว่า 1,000 ยูนิต กว่า 85% มาจากยอดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ และอีก 15% จากต่างจังวหัดคือ เชียงใหม่ และเมืองพัทยา
สำหรับทำเลที่กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนให้ความสนใจ และนิยมอยู่ เช่น ทำเลโซนรถไฟฟ้าสายสีเขียว โซนพระราม 9 , รัชดาภิเษก, สาทร และสีลม และเริ่มมองทำเลอื่นๆเพิ่ม เช่น โซนอโศก,มักกะสัน,ลาดพร้าว (รถไฟฟ้าสายสีเหลือง) และรามคำแหง (เส้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม) โดยโครงการที่บริษัทบริหารการขายในโควต้าต่างชาติ อาทิ โครงการไซมิส พระราม 9 ราคาขาย 1.05 แสนบาทต่อตร.ม.ราคาจูงใจเมื่อเทียบกับโครงการอื่นที่เสนอราคา 1.5-1.8 แสนบาทต่อตร.ม.ซึ่งโซนพระราม 9 ตัวเลขยิลด์มีการขยับขึ้นอีก 0.5% หรือแม้แต่โครงการคอนโดฯติดแม่น้ำเจ้าพระยาเส้นถนนเจริญนคร ขาย 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. รวมถึงโครงการคอนโดฯราคาถูกเส้นบางซ่อน ราคาขาย 9.9 แสนบาทต่อยูนิต
