ภาพการเข้ามาของนักลงทุนจีนที่มีต่ออสังหาฯ ไทย จะเป็นอย่างไร เมื่อวันนี้ “จีน” กำลังมอง “ไทย” เป็นเดสติเนชั่นแห่งการลงทุนอสังหาฯ
โดย…กัญสุชญา สุวรรณคร
จากภาวะเศรษฐกิจของจีนมีการชะลอตัว สาเหตุหลักๆมาจากสงครามการค้า และรวมไปถึงนโยบายลดความเสี่ยงเศรษฐกิจจีน ทำให้มีการคาดการณ์ ในปี 2562 นักลงทุนชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยอาจลดลง ที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา การซื้ออสังหาฯเติบโตอย่างมาก วัดจากตัวเลขนักลงทุนจากประเทศจีน และฮ่องกงได้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจำนวน 15,000 ยูนิต มีสัดส่วนกว่าครึ่งหนึ่งของนักลงทุนชาวต่างชาติทั้งหมดที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย
แคร์รี่ ลอร์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท กรรมการบริษัท จูเหว่ย ดอทคอม (Juwai.com) เว็บไซต์ด้านการค้นหาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวจีนอันดับหนึ่ง ระบุว่า ปี 2562 จีนลงทุนด้านอสังหาฯในไทยเพิ่มขึ้น 10% ปัจจัยหลักเชื่อว่า การทำสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีน อาจจะเป็นโอกาสที่จะย้ายเงินลงทุนเข้ามาในตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มากขึ้น โดยเฉพาะอสังหาฯไทยที่มีความโดดเด่น ทั้งในด้านราคา ผลตอบแทนจากการลงทุนที่จูงใจกว่าเมื่อเทียบกับในหลายประเทศ และอีกปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนชาวจีนสนใจชื่นชอบอสังหาฯ ในไทยเป็นเรื่องของการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานในประเทศไทยที่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยพบว่า ยอดการค้นหาแซงหน้าญี่ปุ่น มาเลเซียและสิงคโปร์
ทั้งนี้ ข้อมูลในปี 2559-2560 พบประเทศไทยได้ถูกจัดอันดับความนิยมในการลงทุนอสังหาฯของชาวจีน จากลำดับ 6 ในปี 2559 ขยับมาเป็นลำดับ 3 ในปี 2560 และในปี 2561 และในปี 2561 ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 รองลงมาเป็นชาวออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา แคนนาดา อังกฤษ มาเลเซีย นิวซีแลนด์ กรีซ ญี่ปุ่น และเยอรมนี สะท้อนให้เห็นถึงการยอมรับด้านคุณภาพของผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไทย
ค้นหาเพื่อการลงทุน 72%
โดยพบว่า ค้นหาเพื่อการลงทุน 72% รองลงมาคือการซื้อเพื่อเป็นเจ้าของ 46% ราคาที่ได้รับความนิยมสูงสุดอยู่ที่ระดับ 3-5 ล้านบาท สำหรับพื้นที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจในประเทศไทยที่จะลงทุนอันดับ 1 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาคือ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต สัตหีบ และสมีย โดยในปีที่ผ่านมาคนจีนและคนฮ่องกงมีมูลค่าซื้ออสังหาฯรวม 75,000 ล้านบาท ปัจจุบันชาวจีนหนึ่งคนมีการลงทุนโดยเฉลี่ยที่ 7.7 แสนบาทต่อคน โดยคาดว่าชาวจีนที่สนใจด้านการลงทุนจะเพิ่มเป็นกว่า 200 ล้านคนในปี พ.ศ. 2565
“ไทยเป็นอับดับ 1 ด้านการค้นหา เพราะคนจีนชอบไลฟ์สไตล์ และชอบการผสมผสานวัฒนธรรมของคนไทย และราคาอสังหาฯไม่สูงจนเกิน ประกอบกับมีผลตอบแทนที่ดี จึงเข้ามาลงทุน ซึ่งมาตรการจากกภาครัฐ เช่น การควบคุมเงินไหลอออกไม่ส่งผลกระทบต่อการเข้ามาซื้อขายอสังหาฯไทย และคาดว่าปีนี้จะลงทุนต่อเนื่อง 10%”
ทั้งนี้ กลุ่มนักลงทุนจีนที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะกลุ่มชนชั้นกลางเพิ่มขึ้น จึงต้องการไปลงทุนนอกประเทศ ผลสำรวจจากโดยความต้องการอสังหาฯ คนจีนถูกแบ่งเป็น 3 ระดับคือ
Tier 1 คือ กลุ่มตลาดบนราคา 100 บาทขึ้นไป ส่วนใหญ่เป็นคนมีฐานะมาจาก 4 มณฑลคือ เซียงไฮ, ปักกิ่ง, กวางโจว และเซินเจิ้น
Tier 2 คือ กลุ่มตลาดกลางราคาตั้งแต่ 30-35 ล้านบาท มณฑลรอบๆ หัวเมืองเศรษฐกิจ และภาคกลาง
Tier 3 คือ ราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท อยู่บริเวณมณฑลภาคกลาง
แคร์รี่ กล่าวด้วยว่า ต้องยอมรับว่ามีผู้ซื้ออสังหาฯ จีนบางส่วนเกิดความลังเล ตัดสินใจไม่ซื้อ หรือชะลอการโอน เนื่องมาจากเอเยนต์ไทยบางรายมีการบวกราคา ตั้งราคาสูงเกินจริง เมื่อผู้ซื้อรู้ราคาขายระหว่างผู้ซื้อชาวไทยกับราคาขายให้กับลูกค้าคนจีนที่มีความแตกต่างกันมาก ทำให้เสียความรู้สึก รวมไปถึงเอเยนต์บางราย มีการนำเสนอว่าซื้อราคาเท่านี้ พอสร้างเสร็จ 2 ปีแล้วจะได้กำไร 20% แล้วก็ไม่จริงตามที่ได้บอกไว้ แบบนี้จะทำให้คนจีนเสียความรู้สึก ว่าโดนหลอก บางคนทิ้งดาวน์ ไม่โอน ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงควรเข้าไปทำตลาดโดยตรงผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ หรือติดต่อโดยตรงกับเอเยนต์ที่มีความน่าเชื่อถือ ทั้งนี้เมืองไทยถือเป็นตลาดที่คนจีนรู้จักดีอยู่แล้วจึงไม่ต้องเสียเวลาโปรโมทในการสร้างการรับรู้ แต่ควรเจาะลึกเข้าไปถึงโครงการและโปรดักท์เป็นหลัก
การเลือกทำเลซื้อคอนโดฯ จีนเปลี่ยน
ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากประเมินกำลังซื้อในภาพรวมของจีน พบว่า การเลือกทำเลในการซื้อคอนโดมิเนียมของคนจีนเปลี่ยนไป ก่อนหน้านี้จะเลือกซื้อในทำเลที่คุ้นเคย หรือว่าตามทำเลที่มีคนจีนอาศัยอยู่มาก เช่น รัชดาภิเษก ซึ่งไม่ไกลจากสถานฑูตจีน รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้า MRT ที่สามารถทำให้เดินทางได้สะดวก แต่วันนี้ ความต้องการขยายไปในหลายๆ ทำเล ได้แก่ พระราม 9 รัชดาภิเษก สีลม สาทร นอกจากนี้ ยังมีทำเลถนนเพชรเกษม เดอะมอลล์ท่าพระ ส่วนในตลาดต่างจังหวัด ก็มีแนวโน้มไปในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวอื่นๆ ที่ไม่ใช่เพียง ภูเก็ต พัทยา เชียงใหม่ สมุย หัวหิน กระบี่ เช่น หัวเมืองรอง ของแต่ละภูมิภาค
ความต้องการซื้อที่กระจายตัวไปในหลายทำเล ปัจจัยสำคัญมากจากแพลตฟอร์มต่างๆ ที่เปิดตัว ในนั้นนำเสนอไว้ครบ ทั้งทำเลที่ตั้ง โครงการ ราคา ตัดสินใจ ข้อมูลมีครบ ตั้งแต่ผลตอบแทนสูง ค่าเช่าที่เหมาะสม ต้นทุนสนการซื้อไปจนถึง บทความต่างๆ ที่ชาวจีนสามารถคลิกอ่านและศึกษาได้ก่อนตัดสินใจลงทุน รวมทั้ง ผู้ประกอบการที่มีการประชาสัมพันธ์เข้าถึงนักลงทุนชาวจีนโดยตรงมากขึ้น ส่งผลให้หลายโครงการที่อยู่นอกพื้นที่ที่ชาวจีนเคยสนใจได้รับการตอบรับที่ดีจากนักลงทุนชาวจีนมากขึ้น
สิ่งที่ต้องจับตาคือ การตัดสินใจชะลอการโอนอสังหาริมทรัพย์ ที่ยอดโอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วง 9 เดือนแรกในปี 2561 มีมูลค่า 70,000 ล้านบาท ซึ่งสัดส่วน 30% เป็นยอดการซื้ออสังหาฯ จากคนจีน โดยสัดส่วนประมาณ 20% ของยอดซื้อคนจีนที่มีราว 2-3 หมื่นล้านบาท อาจจะทิ้งการโอน เนื่องจากเกรงว่าไม่ได้รับผลตอบแทน (ยิลด์) ที่เอเจนซี่ได้เคยทำการตลาดไว้ซึ่งบางรายระบุไว้สูงถึง 20%
