“เจริญนคร” กำลังจะเปลี่ยนไป

โดย…สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

กูรูโลเคชั่นวันนี้ จะฉายภาพ “เจริญนคร” ที่กำลังจะเปลี่ยนไปหลังจาก “ไอคอนสยาม” เปิดให้บริการ และ “รถไฟฟ้าสายสีทอง” ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จปีในปี 2562 อะไรเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ รวมถึง วิเคราะห์ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำของกรุงเทพมหานคร “บูม” หรือ “ไม่บูม” 

พื้นที่ริมถนนเจริญนครโดยเฉพาะในช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เพราะการเปิดตัวของโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ “ไอคอนสยาม’ ของ สยามพิวรรธน์ เครือเจริญโภคภัณฑ์ และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น เพราะเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่มีพื้นที่รวมประมาณ 750,000 ตารางเมตร

แต่สิ่งที่สร้างความน่าสนใจที่มาพร้อมกับศูนย์การค้าไอคอนสยาม คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองที่ทางกรุงเทพมหานครประกาศแผนการพัฒนาออกมาพร้อมทั้งเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนครสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้ารวมแล้ว 2.7 กิโลเมตร 4 สถานี ซึ่งไม่เพียงเท่านั้นในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ และสายสีแดงได้อีกด้วย โดยรถไฟฟ้าสายสีทองช่วงที่ 1 มีการก่อสร้างไปแล้วและมีกำหนดเปิดให้บริการปีพ.ศ.2563

รถไฟฟ้าสายสีทองกับการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร 

คอนโดมิเนียมเปิดขายสะสมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 – ต.ค.2561

 

เมื่อไอคอนสยามเปิดให้บริการแล้วยิ่งสร้างความตื่นตัวและผลักดันให้ทำเลนี้มีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีก เพราะจากที่ไม่เคยมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางขึ้นไปมาก่อนในพื้นที่ฝั่งธนบุรี ไอคอนสยามจะกลายเป็นอีกหนึ่งสถานที่สำคัญในการดึงดูดั้งชาวไทยและต่างชาติให้ข้ามมาฝั่งธนบุรีมากขึ้นในอนาคต

เจาะราคาคอนโดฯ เจริญนคร

และเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเปิดให้บริการในลำดับต่อมาจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทร ไปทางคลองสานมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 155,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ราคาขายมีความแตกต่างกันมาก เพราะโครงการเก่าๆ ที่เปิดขายมาหลายปีแล้วมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 79,000 บาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่โครงการที่เปิดขายหลังปีพ.ศ.2543 เป็นต้นมามีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 134,000 บาทต่อตารางเมตร

ส่วนโครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2557 – 2559 มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 280,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายของโครงการในทำเลนี้ปรับขึ้นตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การปรับขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3 – 10% ต่อปีขึ้นอยู่กับรูปแบบโครงการ โดยเฉพาะราคาขายในปีพ.ศ.2557 ที่เริ่มมีข่าวโครงการไอคอน สยาม และยิ่งปรับเพิ่มขึ้นไปอีกเมื่อข่าวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มชัดเจนมากขึ้น โดยโครงการที่เปิดขายมากว่า 10 ปีบางโครงการราคาขายต่อของยูนิตมือสองปรับขึ้นมากกว่า 30%

รถไฟฟฟ้าสายสีทองตัวแปรสำคัญ

โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นตัวแปรสำคัญในอนาคตที่ทำให้ทำเลนี้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์บนที่ดินจากบ้านพักอาศัย ตึกแถวเก่าๆ ไปสู่รูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต โครงการคอนโดมิเนียมจะเป็นรูปแบบโครงการที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตามมามากขึ้นในอนาคต

อีกทั้ง การที่สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเคยพูดถึงเรื่องการเปลี่ยนสีผังเมืองและผลักดันในพื้นที่คลองสานพัฒนาเป็นศูนย์กลางคมนาคมของฝั่งธนบุรีเพราะมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านพื้นที่นี้หลายสาย เช่น สายสีเขียว สีทอง สีแดง สีม่วงใต้ และสีน้ำเงินที่ไกลออกไป

แม้ว่าปัจจุบันจะมีเพียงเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สถานีกรุงธนบุรี) ที่เปิดให้บริการมานานแล้วเพียงเส้นทางเดียวก็ตาม แต่สายสีน้ำเงิน กับสายสีทองก็กำลังก่อสร้างอยู่และมีกำหนดเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2562 และ 2563 ตามลำดับ ส่วนเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้และสายสีแดงยังคงต้องรอต่อไป

เปิดภาพรวมคอนโดฯ ริมน้ำ

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็น 1 ในพื้นที่ยอดนิยมและเป็นจุดขายที่สำคัญของกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่ในอดีต โรงแรมระดับ 4 -5 ดาวของกรุงเทพมหานครส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยาโดยจำนวนห้องพักของโรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 3,851 ห้องพัก และเกือบทั้งหมดเปิดให้บริการมาตั้งแต่ก่อนหน้านี้เป็นสิบปีแล้ว อีกทั้ง พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามานานหลายปีแล้วเพราะว่าเป็นพื้นที่ที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาส่วนที่ต่อเนื่องกับ CBD มีการพัฒนาต่อเนื่องควบคู่กันไปด้วยและมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เกิดขึ้นมากมาย จนปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาโครงการใดๆ อีกทั้งส่งผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในส่วนที่ต่อเนื่องกับพื้นที่ CBD มีราคาขายแพงมากในปัจจุบัน และพื้นที่ส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ วัดต่างๆ ทำให้ที่ดินยิ่งเหลือในเอกชนพัฒนาน้อยมากขึ้นไปอีก

ก่อนหน้านี้สิบกว่าปีก่อนนั้นผู้ประกอบการหลายรายเลือกพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาโดยเฉพาะช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 จากนั้นก็ไม่มีโครงการเปิดขายมาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปีพ.ศ.2540 และบางโครงการเพิ่งจะสร้างเสร็จสมบูรณ์หรือว่าเพิ่งจะรื้อถอนออกไปในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมานี่เองหลังจากที่หยุดการก่อสร้างมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่เริ่มได้รับความสนใจหรือว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นก็เป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD คือ พื้นที่ตามแนวพระราม 3 เจริญนคร และเจริญกรุง โดยอาจจะมีโครงการเปิดขายในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์หรือว่าพื้นที่อื่นๆ มากขึ้น

แต่ก็ยังคงมีจำนวนไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงกับพื้นที่ CBD เพราะพื้นที่นี้มีเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยช่วยเพิ่มความน่าสนใจ แต่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้ามีการขยายออกไปด้านนอกมากขึ้น เช่น โครงการรรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน – บางใหญ่) ซึ่งส่งผลให้พื้นที่รอบสถานีสะพานพระนั่งเกล้าตามแนวถนนสนามบินน้ำในจังหวัดนนทบุรีมีผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น

จำนวนคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งในกรุงเทพมหานครและจังหวัดนนทบุรีนั้นมีทั้งหมดประมาณ 28,604 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนพระราม 3 คิดเป็น 33.1% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดอาจจะเป็นเพราะพื้นที่นี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการและอยู่ไม่ไกลจากพื้นที่ CBD แม้ว่าจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านก็ตาม

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนพระราม 3 เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้หลายปีมากแล้ว อีกทั้งหลายโครงการก็เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนสนามบินน้ำนั้นเป็นพื้นที่ใหม่ที่เพิ่งเริ่มมีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงปีพ.ศ.2559 หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใกล้เปิดให้บริการอีกทั้งเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตหลายโครงการอีกด้วย

คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัลสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายตั้งแต่ในอดีตมาทั้งหมดประมาณ 19,024 ยูนิตและในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดขายหลายโครงการ ทำให้มีโครงการที่จะสร้างเสร็จในช่วง ปีพ.ศ.2559 และในอนาคตหลายโครงการ

ในขณะที่พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครอาจจะมีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักอีกทั้งมีขนาดไม่ใหญ่ส่งผลให้โครงการนส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้มีแต่โครงการขนาดเล็ก ดังนั้น แม้ว่าพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุงและเจริญนครจะมีจำนวนโครงการไม่น้อยแต่มีจำนวนยูนิตเพียงแค่ประมาณ 5,667 ยูนิตเท่านั้นเองคิดเป็น 20% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

เจริญกรุง เจริญนคร ราคาแพงสุด

ราคาขายคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาในพื้นที่ต่างๆ มีความแตกต่างของราคาค่อนข้างมาก โดยพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมมีราคาขายสูง คือ พื้นที่ตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนครไม่ไกลจากพื้นที่ CBD สอดคล้องกับราคาที่ดินที่มีราคาสูง ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 220,000 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าบางโครงการที่เปิดขายในช่วงปีพ.ศ.2558 – 2559 อาจจะมีราคาขายมากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร

แต่เนื่องจากยังมีโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ที่มีราคาขายต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทำให้ราคาขายเฉลี่ยไม่สูงมาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในพื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญกรุง และเจริญนคร จะมีราคาขายลดลงไปตามลำดับ

พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะเป็นทำเลที่ในอนาคตจะหาที่ดินได้ยากมากขึ้น อีกทั้งข้อจำกัดในการพัฒนาจากเรื่องของกฎหมายส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น โดยราคาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยารอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสินมีราคาขายมากกว่า 400,000 – 500,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดที่ดิน และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้อีกแน่นอนในอนาคต ซึ่งส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองและรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ จะก็เป็นอีกปัจจัยที่เข้ามาทำให้พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีความน่าสนใจมากขึ้นแน่นอนในอนาคตโดยเฉพาะพื้นที่ฝั่งธนบุรี

แล้วพบกันใหม่ในทำเลต่อไปครับ